Es interesante observar una tendencia que se viene profundizando desde mediados de 2004 hasta estos dias, que es la de la alta rotacion de propiedades de alto valor adquisitivo, en contrapartida a la disminucion de la demanda por propiedades de valor medio y medio bajo.

Se plantea un escenario totalmente inverso al que venimos observando los inmobiliarios en los ultimos años, donde una propiedad de valor promedio de U$S 80.000.- no demoraba mas de treinta o cuarenta dias en comercializarse, y las propiedades de mas de U$S 300.000.- podian estar varios meses sin tener una respuesta positiva. Si bien es entendible esta tendencia desde un punto de vista macroeconomico de un mercado con falta de creditos bancarios a tasas razonables y accesibles, y que las operaciones de compra-venta estarian realizandose en su mayoria con dinero genuino, no deja de sorprender el “boom” de la demanda en propiedades donde el valor del m2 en promedio cotiza desde U$S 1.500.- en adelante.

Debido a nuestra particular coyuntura economica, y al momento especifico en el tiempo en el que nos paremos a analizar y pensar el mercado, nos damos cuenta que en realidad no contamos con UN tipo de mercado, o mas bien, lo que entendemos por mercado de hecho se encuentra conformado por muchos mercados segmentados con distintos niveles de oferta y demanda que juntos conforman el mercado global del momento, el cual se encuentra en constante cambio.

No soy ni economista ni filosofo, soy ni mas ni menos que un profesional inmobiliario, y creo que es parte de nuestra obligacion como profesionales, no solo la de brindar un buen servicio a nuestros clientes, sino tambien la de poder reflejar los cambios que vemos en el mercado y brindar con esa informacion las herramientas para que cada uno saque sus propias conclusiones y pueda tomar buenas decisiones.

Hoy estamos parados en un escenario en el cual los prestamos hipotecarios bancarios practicamente son inexistentes, ya que los requisitos exigidos al solicitante parecen estar hechos a medida para el que no tiene la necesidad del credito, lo que de alguna manera explicaria la disminucion de la demanda en las propiedades medias y medias-bajas, y tambien nos sirve para entender la alta demanda registrada en el ultimo año hacia los alquileres, ya que al no poder acceder a la compra de una vivienda, muchos terminan alquilando.

Por otro lado, tenemos un mercado con fuerte demanda hacia propiedades abc1 y lotes de terreno para construir viviendas. Las unidades a estrenar y los valores locativos residenciales y comerciales se tornan como protagonistas del mercado inmobiliario 2005. Dentro de este contexto, es previsible que la mayoría de los grandes emprendimientos con muy buena localización, sigan captando para la compra de unidades, capitales prescindentes, en su gran mayoría, de apoyo financiero durante 2005. En el mercado locativo de unidades comerciales, se plantea el vencimiento de gran parte de los acuerdos que fueron pactados en el desolador escenario del año 2002.

El alto índice de ocupación actual y el mejor clima económico frente al aciago de aquel año, ofician apuntalando una presión hacia el alza en la negociación de los nuevos contratos. No obstante, será en definitiva el accionar de todos los que intervienen en forma permanente y eventual en el escenario inmobiliario y la evolución de las variables macro, microeconómicas y sociales que impactan en el mismo, las que delinearán día a día la realidad del mercado.

Un singular mercado inmobiliario, que ha dado sobradas evidencias de ser cada vez menos rígido, con nuevos standares de calidad y mayores grados de complejidad y globalidad, que requieren una participación cada vez más seria, responsable, creativa y transparente por parte de todos aquellos que participan en él.

Sebastián Beigel.
BEIGEL Bienes Raíces.