“Los teléfonos volvieron a sonar y ese es el mejor termómetro para nuestra actividad. Hay consultas por terrenos, lotes en barrios cerrados y algunas zonas ideales para oficinas”.
La frase, refleja el cambio de ánimo que se vive en el mercado inmobiliario local, que después de tocar fondo y paralizarse casi por completo en el primer semestre del año, ahora se recupera y cobra un mayor ritmo.
La visión es compartida por desarrolladores, brokers y especialistas, quienes consideran que el dólar estable y una inflación de dos dígitos contribuyen no sólo a que los argentinos busquen en el ladrillo un resguardo para sus ahorros sino también para que lo elijan como alternativa rentable de inversión.
En ese contexto, la compra desde boca de pozo (esto es desde que se inician los cimientos de la construcción de un proyecto) vuelve a ganar un espacio importante dentro del menú de opciones.
La incertidumbre se fue despejando y que las mejores proyecciones que se anticipan para la economía local contribuyen a una mejora en los niveles venta.
Esto se da en los distintos segmentos socioeconómicos de la ciudad de Buenos Aires, pero más especialmente en el ABC1.
Nuevas reglas de juego
Sin embargo, este ritmo que recobra la actividad se da bajo nuevos parámetros, distintos a los que regían en años anteriores -conocidos como los del “boom del ladrillo”- y que son los que marcarán el destino de los nuevos desarrollos.
Más aún cuando se trata de proyectos en boca de pozo, en los cuales el particular puede obtener una buena rentabilidad a costa de tener que tomar la decisión de sumarse desde la gestación de la obra.
Los riesgos son distintos y es por eso que se recomienda averiguar y tener siempre presente quién es el desarrollador, para obtener así una mayor seguridad en su inversión.
En general, los especialistas consultados hacen énfasis en este punto por tres cuestiones clave:
- Para reducir los riesgos de insolvencia que éste pudiere enfrentar con el pasar de los años y que le impidan entregar la vivienda en tiempo y forma.
- Asegurarse que la calidad de la obra y los materiales comprados estén acordes al proyecto inicial, para garantizar así que el dinero entregado por el particular esté bien invertido.
- Para que la figura jurídica sea la adecuada (sociedad anónima, fideicomisos u otras). Así, los aportes dinerarios del particular pueden gozar de la suficiente protección legal. Y los desarrolladores serios no improvisan en este aspecto.
¿Por qué cobra relevancia este tema?
Cabe resaltar que en la actualidad la ganancia que obtienen los desarrolladores se redujo significativamente, producto de la suba en el costo de los terrenos y materiales. Ahora no pueden trasladar a precios tales incrementos, como sí ocurría antes cuando todo ladrillo puesto a la venta encontraba comprador.
El contar con un margen de ganancia más acotado al encarar la obra -con el cual deberán tener que enfrentar años de alta inflación como los que se prevén- sumado a un inversor más cauto, que impedirá que las ineficiencias constructivas, o desviaciones de costos, sean “tapadas bajo la alfombra” con subas de precios, hacen que el desarrollador del proyecto, en términos financieros, se encuentre más limitado.
Hoy no hay margen para el error. Además del constructor, hay que estar seguros de que el emprendimiento esté emplazado en una zona ya consolidada o en vías de crecimiento.
Es por ello los expertos que resaltan la importancia en la elección de quien ejecutará el emprendimiento.
Como contrapartida, y según los ejecutivos consultados, la crisis dio una manito en este sentido. Sucede que ayudó a depurar el mercado y borró de un plumazo a los grupos de improvisados, que en las épocas de esplendor del ladrillo se juntaban para construir, sin la experiencia suficiente, y sólo para aprovechar el momento. “El dentista devenido en constructor inmobiliario desapareció”.
Rentabilidad más acotada
Las rentabilidades se achicaron no sólo para el desarrollador sino también para el inversor particular.
En la actualidad, un proyecto de punta a punta -que se ejecuta en un plazo de 24 meses- le permite obtener una ganancia del 25 al 30% en dólares. En épocas de bonanza llegó a ser de un 50%.
El aumento en el precio de la tierra y en los costos de construcción redujo el margen, pero igualmente el invertir desde el pozo sigue siendo tentador para los particulares, ya que lo ven como una alternativa segura para preservar sus ahorros.
Más allá de ganar con la apreciación del inmueble, se debe tener en cuenta que luego los mismos pueden ser destinados a la renta, entonces eso suma un importante beneficio al inversor.
En el caso de Puerto Madero, donde las viviendas son más escasas, se puede alcanzar una ganancia bruta por alquiler anual de 8 a 12%, superior a la de otros barrios.
¿En qué momento entrar a la obra?
El momento ideal para invertir en una obra desde boca de pozo es hoy uno de los principales dilemas que se ponen en juego.
Por un lado, la incertidumbre hace más difícil que la gente se arriesgue a tomar un compromiso cuando recién están en ejecución los cimientos del proyecto.
Sin embargo, es ahí donde el particular puede lograr una rentabilidad interesante: Es importante entrar desde el inicio para encontrar el mejor precio de mercado.
Entrar con la mitad del proyecto listo reduce el riesgo, aunque implica resignar parte de la ganancia.
La gente ingresa cuando ve que se avanzó en un 40 o 45% del total construido. En ese momento se arriesga a asumir el compromiso.
Modalidades de inversión
Otra decisión importante a la hora de invertir en una obra desde el pozo es la forma jurídica que tomará el compromiso de desembolso.Y aquí es donde el fideicomiso se alza entre las preferencias.
Los más comunes son:
- Fideicomiso a precio fijo: el inversor paga una cuota fija (en general, a precio de mercado) por una unidad prevendida. Se asegura de pagar el mismo valor todos los meses, pero éste tiende a ser más alto respecto a los fideicomisos conocidos como “al costo”.
- Fideicomiso al costo: en este caso los inversores pagan solamente el costo de la obra más un plus, que incluye el fee del desarrollador (es como si hiciesen un pool de compra para que alguien ejecute la obra). El valor de la cuota, en general, es más reducido que en el caso anterior, pero se corre el riesgo de tener que pagar adicionales, si es que durante el transcurso del proyecto surgen incrementos en los valores de los insumos, materiales o mano de obra. En general, este valor incremental tiende a ser de entre un 10 y un 15% del inicial pactado.
La mayoría de las propuestas que hoy se encuentran en el mercado se estructuran en base a precio fijo.
Para los inversores no existe la palabra fideicomiso al costo sino que compra a precio fijo en dólares porque necesita saber cuánto saldrá el activo inmobiliario que tienen en el tiempo.
Para que se de esta preferencia, mucho tiene que ver la elevada inflación, que “pulverizó” gran parte de los desarrollos al costo, que tras la salida del uno a uno habían registrado una fuerte aceptación.
¿Por qué el fideicomiso es la figura elegida?
Por el lado de la figura jurídica elegida, el fideicomiso se alza como la preferida, porque preserva legalmente el bien ante casos de insolvencia.
En uno de tipo inmobiliario para la construcción de un edificio de PH (fideicomiso de administración) los roles son:
- Fiduciantes, que pueden serlo:
· El dueño del terreno (que decide aportarlo al fideicomiso)
· Los que adquieran unidades del futuro edificio
· Inversores que no aspiran a quedarse con los departamentos, sino con el producido de la comercialización de los mismos a terceros.
- Beneficiarios: que son los mismos fiduciantes. De esta manera, el fideicomiso como figura societaria en sí, no paga impuesto a las ganancias sino que el tributo recae en cabeza de los propios fiduciantes/inversores (en la medida en que obtengan una utilidad del fideicomiso).
- Fiduciario: puede ser el desarrollador o bien una persona independiente. La constructora, generalmente, es ajena a la estructura fiduciaria.
Se utiliza a menudo el fideicomiso para estos desarrollos inmobiliarios por dos motivos:
1. Alivio fiscal: es el mejor vehículo para canalizar aportes de varias personas a la realización de un negocio de inversión de un plazo acotado: no tiene la rigidez típica de una sociedad comercial y posee un tratamiento fiscal más beneficioso.
2. Menor riesgo: la gente lo percibe como un vehículo que reduce riesgos, y por lo tanto otorga más seguridad. Sin duda la figura del fideicomiso, cualquiera sea el desarrollador (fiduciario) elegido, pone a salvo - respecto del aportante de la tierra, de inversores o de los compradores - el terreno y todo lo sobre él construido, en caso de concurso o quiebra de la constructora y/o desarrollador. No obstante, esto no garantiza que el dinero sea correctamente aplicado por el fiduciario.
Relevamiento
Aunque la crisis redujo los permisos de nuevos desarrollos, de acuerdo a cifras aportados por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), que reúne los datos aportados por 50 brokers, los proyectos que se destacan en Capital y GBA son los de propiedad horizontal, semitorres, torres, casas y barrios cerrrados.
En cuanto al precio promedio del metro cuadrado, éste varía de acuerdo a la ubicación y al tipo de obra.
Para el caso de countries y oficinas, el precio promedio del m2 varía entre:
Los proyectos que más salida comercial tienen son los departamentos de dos y tres ambientes, cuya preferencia por parte de los compradores se ubica casi en el mismo porcentaje que las casas.
En cuanto a las zonas, los más atractivos son los proyectos en los barrios más tradicionales, tanto para los desarrolladores como para los interesados.
Sin embargo, un factor principal que muchas veces hace cambiar de opinión, especialmente a los primeros, son los precios de la tierra, que apenas alejándose un poquito de los lugares de alta demanda muestran una importante baja de precio.
Avalar determinados precios de tierras en Palermo o Barrio Norte, dispara mucho los costos y hace que los valores sean demasiado altos.
A su vez, si bien es fundamental la zona, en los últimos tiempos fueron apareciendo diferentes terrenos en lugares de baja demanda, pero que sirvieron para reconvertir el lugar.
Es muy común encontrar industrias que van desapareciendo y ahí la tierra recobra valor para viviendas. En capital se ve en la zona Sur, por ejemplo la fábrica que era de Café La Morenita, por Montserrat, hoy con un entorno con universidades, como UADE y UBA, se revaloriza.
De todos modos los expertos, en su totalidad, destacan que el corredor Norte es siempre el preferido y el más buscado, aunque del mismo modo, el más caro.
Más allá de las obras en proceso de construcción, hay muchos proyectos por anunciarse.
Perspectivas
Aunque alejado de las épocas de esplendor, el mercado inmobiliario espera una recuperación importante a partir de 2010.
Sólo en septiembre, en el sector dieron cuenta de anuncios de inversión por un total de $s34 millones, según datos de Abeceb.com.
Además, tal como explicaron los expertos, hay que tener en cuenta que cuando el PBI cae, la construcción se derrumba en una mayor cuantía; pero cuando el indicador crece, también se amplifica el incremento.
Fuente:
Guillermina Fossati
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